2026 Kira Stopajı Rehberi

Kira stopajı, Türkiye'deki vergi sistemindeki en sık karıştırılan uygulamalardan biridir. İşyeri olarak kiralanan gayrimenkuller için kiracı tarafından %20 stopaj kesilmesi zorunluluğu, hem mal sahibinin yıllık vergi yükünü dağıtır hem de Hazine'nin kira gelirlerini takip etmesini sağlar. Bu rehberde 2026 yılı kira stopajı uygulamasını, brüt-net dönüşümlerini, muhtasar beyanname sürecini ve sık yapılan hataları detaylı olarak ele alıyoruz.

🏠 Hızlı Hesaplama: Brüt veya net kira tutarını girin, stopajı ve mal sahibine ödenecek kira tutarını saniyede görmek için Kira Stopajı Hesaplayıcı aracımızı kullanın.

Kira Stopajı Nedir?

Kira stopajı, işyeri olarak kullanılan gayrimenkul kiralamalarında uygulanan ve kiracı tarafından peşin kesilen bir gelir vergisi avansıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 94/5-a maddesi gereği kiracı, mal sahibine ödediği brüt kiranın %20'sini stopaj olarak keser ve vergi dairesine yatırır.

Amaç

• Kira gelirinin yıl sonu beklemeden vergilenmesini sağlamak
• Kayıt dışı kira gelirlerini azaltmak
• Mal sahibinin yıllık beyanname yükünü hafifletmek

2026 Stopaj Oranı

ℹ️ Oran 193 sayılı GVK madde 94/5-a kapsamındadır. Cumhurbaşkanlığı kararı ile değişebilir.

Stopaj Hesaplama Formülleri

Brüt → Net:    Net Kira = Brüt × (1 - 0,20)
Net → Brüt:    Brüt Kira = Net ÷ (1 - 0,20) = Net ÷ 0,80
Stopaj:        Stopaj = Brüt × 0,20

Hesaplama Örneği — Brütten Nete

Bir ofis için aylık brüt kira 15.000 TL belirlenmişse:

Stopaj = 15.000 × 0,20 = 3.000 TL
Mal Sahibine Net = 15.000 - 3.000 = 12.000 TL
Kiracının Toplam Maliyeti = 15.000 TL (brüt = bütçe)

Hesaplama Örneği — Netten Brüte

Mal sahibi netten 20.000 TL anlaşmak istiyorsa, sözleşmede yazılacak brüt tutar:

Brüt Kira = 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL
Stopaj = 25.000 × 0,20 = 5.000 TL
Kiracının Toplam Maliyeti = 25.000 TL
Mal Sahibine Net = 20.000 TL

İşyeri vs Konut Kirası Farkı

Stopaj sadece işyeri olarak kullanılan gayrimenkul kiralarında uygulanır.

Karma Kullanım Durumu

Eğer bir mülk hem konut hem işyeri olarak kullanılıyorsa (örneğin home office), gerçek kullanım ve sözleşme türü belirleyicidir:

• Sözleşme "konut" olarak imzalandıysa: stopaj yok, GMSİ uygulanır
• Sözleşme "işyeri" olarak imzalandıysa: %20 stopaj uygulanır
• Şüpheli durumlarda mali müşavire danışılması zorunludur

Stopaj Kim Yatırır, Ne Zaman?

Kim Yatırır?

• Kiracı — Vergi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişi
• Tüzel kişiler (limited, anonim, vakıf, dernek), serbest meslek erbabı, esnaf vb.

Ne Zaman Yatırılır?

Mal Sahibinin Yıllık Beyanı

Mal sahibi, yıl boyunca kiracılarının yatırdığı stopajları yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup eder. Aşamalar:

Yıl içinde kesilen tüm stopajların toplamı bulunur (yıllık 12 × aylık stopaj).

Yıllık brüt kira geliri üzerinden Gelir Vergisi Hesaplayıcı'nın gösterdiği dilimli vergi tutarı hesaplanır.

Toplam vergiden, yatırılan stopajlar mahsup edilir.

Fark varsa mal sahibi öder veya iade alır.

Detaylı yıllık vergi hesabı için Gelir Vergisi Hesaplayıcı sayfamıza bakın.

Muhasebe Kayıtları

Kiracı Tarafında

Aylık 15.000 TL brüt kira ödemesi:

Stopaj vergi dairesine ödendiğinde:

Mal Sahibinde

Mal sahibi gerçek kişi ise muhasebe tutmaz; yıllık beyannamede gelir olarak gösterir. Tüzel kişi mal sahibi varsa:

2026'da Kira Sözleşmesi Yaparken

Brüt mü net mi belirtin — Sözleşmede "15.000 TL aylık brüt kira" gibi açık ifade kullanın.

Damga vergisi unutmayın — Sözleşme bedeli × süre yıl + kefalet × oran. Detay için Damga Vergisi Hesaplayıcı.

Kefalet detayını ekleyin — Adi kefilli mi, müteselsil kefilli mi? Oran (binde 1,89 vs 9,48) buna göre değişir.

Kullanım amacı net olsun — "İşyeri" veya "konut" yazımı yıllık vergi yükünü doğrudan etkiler.

TÜFE artış maddesi — Yıllık zam oranı kanuni sınırı aşmamalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Konut kirasından stopaj kesmek — Konutta stopaj yoktur. Kiracı yanlışlıkla kesmişse iade süreci karmaşıktır.

MUHSGK'yi geç vermek — 26'sı geçilirse vergi ziyaı cezası ve gecikme zammı işler.

Brüt-net karıştırmak — Sözleşmede netten anlaşılırken brüt hesabı yapmak ya da tersi.

Mal sahibinin stopaj makbuzunu istememek — Yıl sonu beyanında bu makbuzlar mahsup için gerekir.

Stopajı 770 hesabına yazmak — Stopaj 360 hesabına (alacak) yazılır, gider değil.

Kira Ödemelerinizi Düzenli Takip Edin

İşyeri kira stopajı küçük gözükür ama yıl içinde düzenli takip gerektirir. Fisle ile kira makbuzlarınızı/ödeme dekontlarınızı yükleyin — yapay zeka brüt + stopaj otomatik ayırır, doğru hesap kodlarına (770 + 360) işler.

İlgili araçlarımız:

• Kira Stopajı Hesaplayıcı
• Gelir Vergisi Hesaplayıcı — Yıl sonu mahsup için
• Damga Vergisi Hesaplayıcı — Kira sözleşmesi damgası
• Luca Hesap Kodu — Hesap kodu sorgulama